Курулуш кандай жүрүп жатат? Экономиканын туруксуз шартында курулуш подряды боюнча курулуп жаткан бир катар объектилер курулуш стадиясында «тоңуп» калат. Бул ар кандай себептерден улам болот - каржынын же курулуш материалдарынын жетишсиздиги ж.б. Мындай жагдайларда биз жүрүп жаткан курулуш жөнүндө айта алабыз.
Бүтпөгөн курулуш - Аныктама
Бул эмнелер? Учурдагы мыйзамдарда бул терминдин түз аныктамасы жок. Россия Федерациясынын Граждандык кодексинин № 130-беренесинде (1-бөлүк) кыймылсыз мүлккө (кыймылсыз мүлк) жер менен байланышкан бардык нерселер (жер казынасы, жер тилкелери ж.б.) тиешелүү. Кыймылсыз предметтин негизги өзгөчөлүгү анын максатына пропорционалдуу эмес зыян келтирбестен жылдыруу мүмкүн эместигинде. Бул ошондой эле курулган имараттарды жана талкуулана турган абдан "толук эмес" объекттерди камтыйт. Бир гана тыянак бар - азыркымыйзамда "бүтүлбөгөн ишти" кыймылсыз мүлк катары так классификациялайт.
Ошентип, Россия Федерациясынын Шаар куруу кодекси курулуш процесси бүтө элек имарат (же курулма, курулуш) катары объекттин түшүнүгүн чечмелейт. Буга убактылуу имараттар кирбейт – кеп күркөлөр, бастырмалар ж.б.у.с. жөнүндө болуп жатат. Соттук практика көрсөткөндөй, конкреттүү талаш-тартыштарда судьялар курулуп жаткан объектилердин укуктук абалына, башкача айтканда, алардын укуктук режимине кайрылууга туура келет.
Мисалы, жер участогунда имараттын дубалдары менен курулган пайдубал бар болсо, анда бул объектиге пропорционалдуу эмес зыян келтирбестен аны жылдыруу мүмкүн эмес. Бул, аныктама боюнча, кыймылсыз мүлккө тиешелүү. Корутунду: талаш объектинин статусун аныктоодо сот биринчи кезекте анын маанилүү физикалык касиеттерин, андан кийин гана - ага укуктардын мамлекеттик каттоонун бар же жок экендигин эске алат.
Бул анчалык деле жөнөкөй эмес
Ошол эле учурда соттук практикада бул маселе боюнча талаш-тартыштар көп. Бул маселе боюнча пикирлердин диапазону абдан кенен. Кээ бир юристтер реконструкцияланып жаткан же курулуш процессинде турган, бирок эксплуатацияга берүүгө уруксаты жок имараттарды бүтпөгөн курулуш объектиси катары карашат. Бул аныктама объектти куруу процесси кээде ар кандай себептерден улам токтотулушу же токтотулушу мүмкүн болгон маанилүү жагдайды эске албайт.
Акыркы аныктама боюнча, бул касиеттер мурунтан эле барбутпеген курулуштун мисалдары деп атоого болбойт. Ошол эле учурда аларды курулуш материалдарынын жалпы санына кошууга болбойт, анткени алардын айрымдары курулушта колдонулуп, баштапкы касиеттерин жоготкон.
Россия Федерациясынын Граждандык кодексинин №219-беренесинде менчик укугу, анын ичинде кыймылсыз мүлк катары классификацияланышы мүмкүн болгон жаңыдан түзүлгөн мүлккө да катталууга тийиш деп айтылат. Дал ушул аныктамага ылайык, "иштеп жаткан" объекттер түшөт.
"Толук эмес"ти кантип таануу керек?
Келгиле, курулуп жаткан объектке коюлган негизги талаптарды карап көрөлү:
- Объект курулуп жаткан жер тилкеси менен бекем байланышы бар (жогоруда келтирилген зыян келтирбестен жылдыруу мүмкүн эмес).
- Жеке объект дайындоо.
- Бул имаратты (курулманы) куруу процессин токтото туруу, консервациялоо же биротоло токтотуу фактысынын болушу.
Келгиле, акыркы чечимди кабыл алалы: мындай объект кыймылсыз мүлктүн белгилүү бирдигин, курулуш иштери токтотулган, убактылуу токтотулган же мотболдон өткөнүн билдириши мүмкүн.
Курулуп жаткан объектке менчик укугун таануу
Эгерде мындай мыйзамдар мурда салынган эмгек менен бирге курулуш материалдарынын комплекси түрүндө каралса жана жарандык-укуктук бүтүмдөрдүн субъекттерине тиешеси жок болсо, анда Россия Федерациясынын Граждандык кодексине өзгөртүүлөрдү киргизүү менен (анын № 130 статьясында) алар кыймылсыз мүлккө тиешелүү нерселердин тизмесине киргизилген. Иштеп жаткан объектти алгачкы мамлекеттик каттоо жөнүндөкурулуш, эң кеңири таралган көз караштардын бирине ылайык, ага карата келишим токтотулган учурдан баштап айтуу керек.
Учурдагы соттук практикада көбүнчө дал ушул ыкма үстөмдүк кылат. Мыйзамдын жаңы редакциясында мындай объекттерге менчик укугун каттоо алар менен белгилүү бир бүтүмдөрдү жасоо зарылчылыгы менен шартталбай калды. Мындан кандай жыйынтык чыгат? Мындай объекттин даярдыгынын даражасы сыпаттоо критерийлерине гана тиешелүү. Мыйзамда белгиленген тартипте мамлекеттик каттоонун жол-жобосу ишке ашырылгандан кийин мындай имарат мыйзамдуу түрдө бардык келип чыккан кесепеттер менен жарандык укуктун объектиси катары классификацияланышы мүмкүн.
Тактап айтканда, биз таптакыр жаңы, ажырагыс жана өз алдынча укуктук объектинин пайда болушу жөнүндө сөз кылууга болот. Бүтпөгөн курулуш объектисине укуктар айрым документтердин тизмегинин негизинде административдик тартипте катталат. Мындан тышкары, мындай укук соттун чечими менен таанылышы мүмкүн.
Мыйзамдуулуктун кылдаттыктары
Мындай иштер арбитражга жана жалпы юрисдикциядагы сотторго тиешелүү. Талаштардын бул категориясындагы эң татаал маселе - бул менчик укугун так кимге берүү - инвесторго, заказчыга же подрядчыга. Бул жагдайда көптөгөн карама-каршылыктар жана укуктук нюанстар бар. Бул категориядагы иштерди кароодо далил катары жер участогуна менчик укугун тастыктоочу, курулушка уруксаат кагазынын бар экендигин камтыган бир катар документтер кабыл алынат.капиталдык курулуш объектисинин башка документтери ж.б.
Тилекке каршы, мамилелердин бул чөйрөсүндөгү укуктук ченемдер бир катар карама-каршылыктарды камтыйт, ошондуктан бул бөлүктөгү мыйзамдарды кыйла кеңири мааниде чечмелөөгө болот. Бул ар кандай кызыкдар тараптардын кыянаттыгына алып келет. Бул укуктук мамилелер ченемдик укуктук актылардагы орун алган кемчиликтерди жоюу жана учурдагы соттук практикада биримдикке жетишүү үчүн кошумча деталдуу жөнгө салууга муктаж экенин белгилей кетүү керек.
Алып жаткан имарат жөнүндө сүйлөшөлү
Бүтпөгөн курулушту каттоого алуу үчүн ал жүргүзүлүп жаткан жер участогу менчикте, ижарада болушу керек же анын менчик ээсинин мураска калган өмүр бою ээлик кылуу же түбөлүк пайдалануу укугуна ээ болушу керек. Аныктамага ылайык (эске сала кетели, кыймылсыз мүлк жерге бекем байланышкан жана объектке пропорционалдуу эмес зыян келтирбестен жылдырылбай турган нерселердин бардыгын камтыйт), андан келип чыгат: капиталдык пайдубалга ээлик кылуу объекти үчүн зарыл талап болуп саналат. аталыш.
Курулуп жаткан объект, аныктама боюнча, жарактуулугу токтотулбаган мындай келишимдин предмети боло албайт. Болбосо (Россия Федерациясынын Граждандык кодекси, № 740), подрядчы ишти улантуу укугуна ээ боло берет, башкача айтканда, үчүнчү жактардын укуктары орун алат. № 122-ФЗ мыйзамы анын № 25-беренесинде айтылгандай, мындай бүтпөгөн курулушка менчик укугукурулушка уруксатсыз, объекттин деталдуу сүрөттөлүшү менен долбоор жана жер участогуна болгон укуктарды жөнгө салуучу документтерсиз мүмкүн эмес.
Эгерде жогоруда көрсөтүлгөн шарттардын бардыгы аткарылса, «аябай жаткан» менчик ээси капиталдык курулуш объектисин менчикке берүүгө толук негиз бар. Алар каттоодон өтмөйүнчө, объектке тиешелүү эч кандай транзакция мыйзам боюнча жарактуу деп эсептелбейт.
Дагы бир маанилүү жагдай - "бүтүлбөгөн" ээлеп турган жер участогуна болгон укукту туура жол-жоболоштуруу. Россия Федерациясынын Граждандык кодексинин № 222-беренесине ылайык, эгерде кыймылсыз мүлк бул максат үчүн арналбаган жер участогуна курулган болсо, анда ал уруксатсыз курулуш статусун алат. Мындай учурда менчик укугуна ээ болуу мүмкүн эмес жана тургузулган объект бузулууга тийиш.
Аткарылбай жаткан курулушту каттоо үчүн кандай документтер талап кылынат?
Керектүү документтердин пакети төмөнкүлөрдөн турат:
- Курулуп жаткан объектти каттоого арыз (ага менчик укугу).
- Өздүгүн тастыктоочу документ.
- Мамлекеттик алым төлөнгөндүгү жөнүндө квитанциялар.
- Жер участогу үчүн документтер - менчик же ижара келишими.
- Тиешелүү органдардын бул сайтка курууга уруксаты.
- Сүрөттөө BTI органдарынан алынган (бүтүлүп жаткан курулуштун техникалык планы).
Документтердин толук пакети каттоо палатасына берилет.
Кандайсыңушундай объекттер менен транзакцияларбы?
Айтылгандай, тийиштүү түрдө аткарылган "аябай жаткан иштер" объекти кыймылсыз мүлк болуп эсептелет. Мына ошондуктан бүтпөгөн курулушту сатып алуу же сатуу боюнча ар кандай бүтүм башка кыймылсыз мүлк менен бүтүмгө окшош. "Алып жаткан ишти" сатып алууну каалаган сатып алуучу төмөнкү пункттарга көңүл бурушу керек:
- объекттин катталгандыгын тастыктаган документтердин болушу;
- курулушка жер бөлүп берүү жөнүндө бийлик органдарынын чечиминин болушу;
- жогоруда аталган курулуп жаткан объектинин планы;
- бардык талап кылынган документтердин болушу (техникалык жана долбоордук-сметалык документтер);
- объекттин курулушу боюнча келишимдин токтотулгандыгын тастыктаган документтер.
Мүлктүн мүнөздөмөлөрү менен бардык маалыматтар, анын ичинде анын сайттын аймагында жайгашкан жери кыймылсыз мүлктү сатуу келишиминде көрсөтүлүүгө тийиш.
Ушундай келишим бүтүмдүн бардык катышуучулары тарабынан сакталууга милдеттүү болгон так аныкталган үлгү боюнча түзүлөт.
"Толук эмес" сатуу келишимин түзүүнүн өзгөчөлүктөрү
- Ал жазуу жүзүндө мамлекеттик каттоодон өтүшү керек. Эгерде келишимдин формасы сакталбаса, бул анын жараксыздыгына алып келет.
- Бардык транзакциялардагыдай эле келишимдин тараптарынын реквизиттери көрсөтүлүшү керек - паспорт маалыматтары, жашаган даректери ж.б.
- Келишимдин предмети так аныкталууга тийиш, башкача айтканда, анда камтылган маалыматтаркайсы конкреттүү объектти сатууну так аныктоого мүмкүндүк берүүгө тийиш. Мындай маалыматтар биринчи кезекте имарат жайгашкан даректи камтыйт.
Бул жерде «курулуш» да, «почта» да даректери бар экенин эске алуу зарыл. "Курулуш" дареги курулушка уруксатта көрсөтүлөт жана объектти куруу үчүн жер бериле турган жерди аныктайт. "Почта" дареги ага дал келбеши мүмкүн. Кабыл алуу комиссиясы аяктагандан кийин гана үйгө бекитилиши мүмкүн. Мындай карама-каршылыктар пландаштырылган сатып алуу үчүн документтерди түзүүдө эске алынышы керек.
Башка нерселер менен катар объекттин баасы көрсөтүлүшү керек.
Колдонууга укугу бар адамдардын диапазону майда-чүйдөсүнө чейин көрсөтүлүшү керек.
Үчүнчү жактар тарабынан сатылган мүлккө болгон укуктар сакталышы керек. Бүтүм жасоодо бул тууралуу сатып алуучуга билдирүү сатуучунун милдети. Биз ижарачылардын, ижарачылардын укуктары, учурдагы күрөө же өмүр бою пайдалануу жөнүндө айта алабыз. Мындай милдеттенмелер аткарылбаган учурда сатып алуучу сатуу баасын төмөндөтүүнү же бардык жоготуулардын ордун толтуруу менен келишимди толук бузууну талап кылууга укуктуу.
Кыймылсыз мүлктү сатуучу менен сатып алуучунун ортосунда акыркы өткөрүп берүү аны кабыл алуу менен тараптар делгенге кол койгон учурда ишке ашат. өткөрүп берүү актысы.
Кайсы объектилер уруксатсыз имараттар болуп эсептелет?
Мыйзамга ылайык, ар кандай имараттарды, курулуштарды, үйлөрдү,Бул максаттар үчүн бөлүнбөгөн жер участокторуна тургузулган, ал үчүн алынган уруксатсыз түзүлгөн, шаар куруу жана башка ченемдерди жана эрежелерди олуттуу бузуу менен курулган. Эгерде жогоруда көрсөтүлгөн белгилердин жок дегенде бири бар болсо, курулуш уруксатсыз курулуш катары классификацияланат. Бул жөнүндө сот органы тарабынан чечим чыгарылгандан башка учурларда ага менчикке ээ болуу мүмкүн эмес.
Курулуш келишими аяктаганын кандай документтер тастыктайт?
Алар төмөнкүлөр болушу мүмкүн:
- Тараптардын макулдашуусу же мындай келишимди бузуу жөнүндө соттун чечими.
- Подрядчы иштин белгилүү бир этабын аяктагандан кийин объектти кабыл алуу жана тапшыруу актысы, келишимдин мындан аркы эксплуатациясын токтотуу жөнүндө макулдашуу менен бирге.
- Келишимдик мамилелерди мыйзамдуу түрдө токтотуу жөнүндө башка документтер (аткаруу мүмкүн эместиги, подрядчыны жоюу ж.б. жөнүндө сөз кылууга болот)
Эгерде кыймылсыз мүлк объектинин курулушу бир нече адам тарабынан жүргүзүлсө, курулуштун бардык катышуучуларынын ортосунда жөнөкөй шериктештик келишими түзүлүшү мүмкүн. Бул учурда, биз көрсөтүлгөн объектинин жалпы үлүштүк менчик жөнүндө сөз болуп жатат. Иштеп чыгуучу тарабынан инвесторлордон каржылык ресурстар тартылган учурда кеп курулушту бүткөрүүгө мүмкүн болбогондуктан буюртмачынын инвесторлордун алдындагы милдеттенмелерин аткарбай калгандыгы жөнүндө болуп жатат. Анда инвесторлордун объекттин белгилүү бир бөлүгүнө укугу жок.
Кантип турак жай имаратын "бүтпөгөн" кылуу керек?
Эгерде сиз курулуп жаткан объектиңизди (турак жай) расмийлештиргиңиз келсеОшентип, аймактык шаар куруу жана архитектура бөлүмү жайгашкан дарекке барышыңыз керек. Төмөнкүлөрдөн турган документтердин пакетин ала кетүүнү унутпаңыз:
- Каттоо же ишке киргизүү үчүн арыздар.
- Паспорт (башка өздүгүн тастыктоочу документ).
- Жер үчүн керектүү документтер.
- Бул сайтты өнүктүрүү үчүн бардык керектүү уруксаттар жана уруксаттар.
- Коттеджиңизди куруу долбоору.
- Объектти коммуналдык кызматтар менен камсыздоонун спецификациялары.
- Мамлекеттик алым төлөнгөндүгү жөнүндө квитанциялар.
- Имаратыңыздын кадастрдык паспорту.
Акыркысы аймактын графикалык планы менен курулуп жаткан үй жөнүндө кыскача маалыматты камтыйт. Мындай документ сөзсүз түрдө үй жайгашкан сайттын кадастрдык паспортун камтышы керек. Эгерде үй мындай паспорту жок сатылса, бүтүм жасалбайт. Мында бүтө элек курулуш объектисинин техникалык паспорту талап кылынбайт, бирок кадастрдык паспортко тиркеме катары ар бир үйдүн, ал тургай бүтпөгөн үйүнүн да техникалык планы болушу керек.
Документтер жок болсо эмне кылуу керек?
Эгерде аракет кылсаңыз, керектүү кагаздар жок болсо да "толук эмес" түзүүгө болот. Бул жагдайда, сиз коттедждин курулушу жаңы эле башталып жаткандай иш кылышыңыз керек. Кадамдык иш-аракеттер планы төмөнкүлөрдөн турат:
- Керектүүлөрдүн бардыгына арыз жазуууруксаттарсыз, сиз жөн гана уруксатсыз иштеп чыгуучу болуп каласыз.
- Милдеттүү түрдө бекитүү менен тургузулганга окшош даяр үйдүн долбооруна буйрутма бериңиз.
- БТИнин өкүлү менен бирге имараттын техникалык планын түзүү.
- Объекттин паспортунун Кадастрдык палатасына буйрутма.
Толук документтердин топтому менен архитектура жана шаар куруу бөлүмүндө каттоо процедурасынан өтүшүңүз керек.
Альтернатива катары БТИ органдарына объекттин - сиздин курулуп бүтө элек үйүңүздүн бюросунун кызматкерлери тарабынан каттоого арыз жазууга болот. Бул кыйла кымбат вариант, бирок ал убакытты жана нервдерди үнөмдөйт.
Эгерде биз бүтө элек дача жөнүндө сөз кыла турган болсок, анда документтердин пакети бир аз жөнөкөйлөштүрүлгөн - сиз курулушка уруксат алып, кадастрдык план менен чектелбейсиз. Коттедж же турак жай курууда документтердин пакети толук болушу керек.
Ишенимдүү курулуш компаниясынан турак жай коттеджинин типтүү долбоорун заказ кылуу же сатып алууда бардык керектүү документтердин аткарылышын жеңилдетүү мүмкүн.
Алып жаткан курулуш кантип өткөрүлүп жатат?
Бүткөрүлгөн объекттегидей эле, өткөрүп берүү өткөрүп берүү-кабыл алуу актысы деп аталган тиешелүү акты түзүү жана кол коюу жолу менен жүргүзүлөт. Айрым жумуштарды (мисалы, бүтүрүү) бүтүрүүнү же бүтүрүүнү талап кылган бүтүп жаткан курулушка келгенде, мындай кемчиликтердин бүт курамы кабыл алуу учурунда кол коюлган келишимде чагылдырылышы керек.
Негизделгенбекитилген кабыл алуу актынын, келишимдин шарттары боюнча аткарылган иш акыры төлөнүшү мүмкүн.
"Алып жаткан иштерге" укуктар жөнүндө
Акыркы жылдары жана ондогон жылдар аралыгында курулуш рыногунда экономикалык жактан туруксуз абал болуп келгени эч кимге жашыруун эмес. Мында бүтпөгөн курулуштун бардык түрлөрүнөн сөз коммерциялык эмес кыймылсыз мүлк, башкача айтканда, турак-жай жөнүндө болуп жатат. Практикадагы көптөгөн учурлар көрсөткөндөй, көп учурда, каржылык көйгөйлөр болгон учурда, иштеп чыгуучулар иш жүзүндө курулган жайларды үлүштүк ээлерге өткөрүп берүү процессин кечеңдетүүгө аракет кылышат. Кээде алар толугу менен банкрот болууну чечишет.
Акционер өзүнүн мыйзамдуу кызыкчылыктарын коргоо үчүн эмне кылышы керек? Мындай кырдаалда бүтпөгөн курулуш объектисинин (үлүштүн) бөлүгү болуп саналган мүлккө анын менчик укугун таануу мүмкүнчүлүгү жардамга келет. Бул үчүн сотко кайрылыңыз.
Милдеттенмелерин аткарбаган иштеп чыгуучуга доо коюу үчүн документтерди чогултууда бир катар жагдайларды эске алуу керек:
- Мындай категориядагы иштер каралып жаткан үлүштүк курулуш объектиси жайгашкан (аймактык) боюнча соттор тарабынан каралат.
- Иш жүзүндө бүткөрүлгөн, бирок ишке киргизилбеген объект дегенди билдирет. Эгерде иштеп чыгуучу убакыт ойноп жатса (башкача айтканда, биз өз милдеттенмелерин аткаруунун кечиктирилиши жөнүндө айтып жатабыз), бул жагдай соттук даттануу үчүн негиз боло албайт.объектке акционердин ээлик кылуу укугун таануу.
Кээде соттук практикада объекттин үлүшүнө менчик укугу курулуп жаткан объекттин 75%га чейин даяр болгон учурда таанылган мисалдар бар (өзгөчө). Бирок бул учурларды өзгөчө катары кароого болот. Курулуп жаткан имараттын бүтүрүү даражасы 90% же андан жогору болгон учурда соттун канааттандырарлык чечимин алуу ыктымалдыгы жогору. Мындан тышкары, сотко үйдүн даярдыгы жөнүндө далилдерди берүү түздөн-түз үлүштүк ээсинин (доогердин) иши болуп саналат.
Ошондой эле:
- Өзүнүн доо арызында акционер «бүтүлүп жаткан иштин» бүткүл объектине менчик укугун таанууну талап кыла албайт. Анын укугу объекттин куруучу менен түзүлгөн келишимде көрсөтүлгөн пропорционалдуу бөлүгүн гана талап кылуу болуп саналат. Көбүнчө юридикалык жактан сабатсыз үлүштүк ээлери "батирге", "гаражга" же "унаа аянтына" менчик укугун таануу жөнүндө доо арыз беришет. Бул жерде тактап коюш керек, үлүштүк курулуш бирдиги расмий түрдө пайдаланууга берилгенге чейин, юридикалык мааниде аны толук кандуу кыймылсыз мүлк катары кароого болбойт.
- Бул менчик укугунун пайда болушу курулуп жаткан объектинин (имарат, үй) ичинде жайгашкан жери так аныкталган объект үчүн гана мүмкүн. Бул келишимдин шарттарына жана жеткиликтүү долбоордук документтерге негизделет.
- Акционер толук болгон учурда гана мындай доо менен сотко кайрылууга укуктуу.төлөө шартында иштеп чыгуучу менен келишим боюнча өз милдеттенмелерин аткаруу.
Курулуш салуучуга карата банкроттук процесси башталганда, батирге же үлүштүк курулуштун башка бирдигине болгон укукту таануу аны эксплуатациялоого уруксат болгондо жана тараптар өткөрүп берүү актысына кол койгондо гана мүмкүн болот. арбитраждык сот банкроттук жөнүндө арыз берген күнгө чейин.
