Үлүштүк катышуу Россияда кеңири жайылган. Компаниялар инвесторлорду тартат, алар өз каражаттарына үй курушат, кийин ал экинчисинин менчигине өтөт. Ошентип, батирди бөлүп-бөлүп сатып алып, курулуш аяктаганга чейин карызды төлөй аласыз. Бирок бул жалпы курулуш тарабынан берилген бардык мүмкүнчүлүктөр эмес. Транзакциянын тараптары бул процесс жөнүндө эмнени билиши керек, эмнелерге көңүл буруу керек - мындан ары оку.
Нюанстар
Теорияда баары жөнөкөй жана түшүнүктүү, бирок ММКда бул процесс терс өңүттө чагылдырылган. Эмне үчүн бул болуп жатат? Бүтүмдүн катышуучуларынын кызыкчылыктары 2004-жылы кабыл алынган үлүштүк курулуш жөнүндө мыйзам менен корголот. Ал иштеп чыгуучуларга катуу талаптарды киргизди. Учурда бул үлүштүк курулушту жөнгө салуучу жалгыз ченемдик документ. Келишим түзүүдө кардар эмнени билиши керек?
Иштеп чыгуучу жана транзакциянын объектиси. Эгерде компания болгон болсорынокто иштейт, ишке ашырылган бир катар объектилерге ээ, анда аны келишимдик өнөктөш катары кароого болот. Текшерилбеген уюмдар менен, өзгөчө биринчи жолу келишим түзүп жаткан адамдар менен байланышуунун кереги жок.
No214 «Үлүштүк курулуш жөнүндө» мыйзам бир эле аталыштагы келишимдерге карата колдонулат. Башка сөздөргө жол берилбейт. Эгерде иштеп чыгуучу "Инвестициялык келишимге" кол коюуну сунуштаса, анда ал мындай ченемдик укуктук актылардын талаптарын жайылтпоого аракет кылып жатат: "Үлүштүк курулуш жөнүндө" мыйзам, "Керектөөчүлөрдүн укуктарын коргоо жөнүндө" Федералдык Мыйзам.
Документтерди тастыктоодон мурун компаниядан курулушка уруксат сурап, долбоордун декларациясы кайда жайгашканын билип, аны окуп чыгыңыз. Мыйзам боюнча, жарыялоо иштеп чыгуучу үчүн милдеттүү талап болуп саналат.
Үлүштүк курулуш келишими мамлекеттик каттоодон өткөн учурдан тартып түзүлдү деп эсептелет. Болбосо, ал жараксыз деп эсептелет. Кагазда объекттин сүрөттөлүшү, өткөрүп берүүнүн акыркы мөөнөтү, төлөмдөрдүн наркы жана тартиби, кепилдик болушу керек.
Документтерди текшерүү
FZ компаниясы уруксат алып, долбоордун декларациясын жарыялагандан жана менчик укугун каттагандан кийин гана каражат чогулта алат деп шарттайт. Эгерде бул шарттардын жок дегенде бири аткарылбаса, жаран үстөк пайызы менен кайтарып берүүнү талап кыла алат. Алар кайра каржылоонун эки эселенген ставкасы боюнча эсептелет. Келишимге ылайык, компания белгиленген мөөнөттө жана андан уруксат алгандан кийин мүлктү курууга тийишаны бүтүмдүн катышуучусуна өткөрүп берүүгө тапшыруу үчүн мамлекеттик органдар. Экинчи тарап макулдашылган бааны төлөөгө жана объектти кабыл алууга макул болот (эгер уруксат берилген болсо).
Курулушка үлүштүк катышуунун жазуу жүзүндөгү келишими катталууга тийиш. Ошондон кийин гана күчүнө кирет. Документтерге кол коюудан мурун жаран төмөнкү документтер менен таанышууга укуктуу:
- иштеп чыгуучунун уюштуруу документтери;
- мамлекеттик каттоо жөнүндө күбөлүк;
- салыктык каттоо жөнүндө күбөлүк;
- акыркы үч бизнес мезгили үчүн бекитилген жылдык отчеттор;
- аудит отчету.
Транзакциянын коопсуздугун жакшыртуу
2014-жылдан тартып үлүштүк курулушка тиешелүү болгон «Иш салуучулардын жоопкерчилигин камсыздандыруу жөнүндө» Федералдык Мыйзамдын ченеми күчүнө кирет. Бул эмнени билдирет? Компания дефолт же банкрот болгон учурда, адам акчаны кайтарып бере алат. Документтерди мамлекеттик каттоодо иштеп чыгуучу жоопкерчиликти камсыздандыруу келишимин же кепилдикти берүүгө милдеттүү. Мурда транзакцияны камсыздоо катары күрөөнү берүүгө мүмкүн болчу.
Камсыздандыруу нюанстары
Контракт бенефициардын пайдасына түзүлөт - каражаты курулушка тартылган жарандын же юридикалык жактын.
Камсыздандыруу окуясы - соттун чечими менен тастыкталган иштеп чыгуучунун милдеттенмелеринин толук же талаптагыдай эмес аткарылышы.
Документтин колдонуу мөөнөтү үлүштүк курулуш келишиминде көрсөтүлгөн мөөнөткө окшош. Бирок бенефициар компенсацияны жайды өткөрүп берүү мөөнөтү аяктагандан эки жыл өткөндөн кийин да ала алат. Камсыздандыруунун минималдуу суммасы турак жайдын наркынын негизинде эсептелет. Бирок ал базар баасынан төмөн болушу мүмкүн эмес.
Ушундайча курулуш капиталы камсыздалат. Федералдык мыйзам ошондой эле төмөнкүдөй эсептешүү процедурасын карайт:
1. Кепилдик келишимине кол коюлду. Эгерде иштеп чыгуучу өз милдеттенмелерин аткарбаса же макулдашылган мөөнөттө түшүнүктүү жооп бербесе, анда кардар гарант банкка тиешелүү талап менен кайрыла алат.
2. Бүтүм камсыздандыруу келишими менен камсыздалган. Бенефициар күрөө предмети үчүн белгиленген эскирүү мөөнөтүнүн ичинде компанияга же өз ара камсыздандыруу компаниясына (ОЗК) кайрылууга тийиш. Мыйзамда төлөм документтер берилген күндөн тартып отуз күндөн кечиктирилбестен жүргүзүлүшү керек деп белгиленген. Ошол эле учурда камсыздандыруу компаниясынын алдында иштеп чыгуучунун карызынын болушу маанилүү эмес. Бул жобо 2013-жылдан кийин түзүлгөн келишимдерге гана тиешелүү.
Милдеттенмелерди камсыз кылуу ыкмалары
Кардар сарпталган каражатты кандай жолдор менен (мыйзам боюнча) кайтарып бере аларын буга чейин карап чыктык. Бирок келишимде бул пункттун болушу компенсация төлөнүшүнө кепилдик бербейт. Документке ар кандай шарттарды жана пункттарды киргизүүгө болот, алардын жардамы менен милдеттенмелерди аткаруу убактысын кечиктирүүгө болот. Жана булардын бардыгы"эгерде" мыйзам чегинен чыкпашы мүмкүн.
Курулуш жай жүрүп жатканда же көп убакыт башталбай калганда кардар мөөнөттү күтпөстөн сот аркылуу документти токтотууну талап кыла алат. Бул мүмкүнчүлүк төмөнкү учурларда берилет:
№1) объект бүтүмдүн катышуучусуна документте көрсөтүлгөн мөөнөттө берилбей тургандыгын көрсөткөн жагдайлар болгондо, жалпы объекти камтыган үйдүн курулушу токтотулса же токтотулса;
2) долбоордук документтерде кыйла олуттуу өзгөрүүлөр, анын ичинде үлүш объектинин өлчөмүн олуттуу оңдоолор бар;
3) жаңы имаратка кирген батирлердин жалпы саны азайган же көбөйгөн.
Биргелешип куруу жөнүндө дагы эмнелерди билишиңиз керек?
Объекттин пайдаланууга берилген күнү так көрсөтүлүшү керек (мисалы, “10/15/14төн кеч эмес”). Көпчүлүк учурда, иштеп чыгуучулар жарнамалык сөз айкашын колдонушат: "2014-жылдын IV чейрегинде." Бул сөз туура эмес. Көрсөтүлгөн күндөн тартып эки ай өткөндөн кийин акционер үлүштүк курулуш келишимин бир тараптуу бузууга укуктуу. Болгону жазуу жүзүндөгү билдирүү жөнөтсөңүз болот. Иштеп чыгуучу 20 календардык жумушчу сааттын ичинде кардардын эсебине түшкөн акчаны кайтарып берүүгө жана ага айыптарды төлөөгө милдеттүү. Же бул сумманы акционердин атына ачылган депозитке салыңыз.
Документтерде көрсөтүлгөн батирдин жалпы баасы турак жайдын бир чарчы метринин баасына көбөйтүлгөндөн эсептелет.бөлмө аянты. Бул сандар да көрсөтүлүшү керек. Ошондой эле жашоо мейкиндигинин параметрлеринин сүрөттөлүшүнө көңүл буруу зарыл: жайгашкан жери, кабаты, дареги, аянты, бөлмөлөрдүн саны. Курулган батирдин кепилдик мөөнөтү 5 жыл.
Документтерди изилдеп жатканда, пайыз ээси коммуналдык жана эксплуатациялык чыгымдарды кайсы учурдан тартып төлөшү керек экендигине көңүл буруш керек. Эгерде бул пункт жок болсо, анда милдеттенме пайдаланууга кабыл алуу эмес, батирди кабыл алуу жана өткөрүп берүү актысына кол коюлган учурдан тартып келип чыгат.
Кыйынчылыктар барбы?
Кээде иштеп чыгуучулар документке айрым элементтерди кошууну атайылап "унутуп коюшат". Бирок кардар үлүштүк курулуш келишими туура түзүлгөн күндө да материалдык чыгымга учурашы мүмкүн. Бул эмнени билдирет? Иштеп чыгуучу башка юридикалык жакка менчик укугун өткөрүп бере алат. Бул учурда, ал ага бардык батирлерге болгон укуктарды иш жүзүндө өз наркы боюнча сатат. Андан кийин ортомчу фирма рыноктук баада аларды үлүштүк ээлерге бекитет. Бир караганда, эч кандай көйгөйлөр жок болушу керек. Бирок бүтпөгөн курулуштун тобокелдиги же куруучу банкрот болгон учурда, үлүш ээси келишимде көрсөтүлгөн сумманын негизинде талаптарды коё алат. Бирок батирлер базар баасында эмес, өздүк баада сатылган.
Башка жалпы схема
Үлүштүк курулуш келишимдерин каттоо алардын күчүнө кирген учурун эсепке алат. Бирок көбүнчө карыз алуучулар башка схеманы колдонушат. Алар алдын ала келишим түзүүнү сунушташат. Ал дээрлик ошол эле нерселерди камтыйтнегизинен, анын күчүнө кириши жөнүндө маалыматтарды кошпогондо. Мындай документтер милдеттүү түрдө мамлекеттик каттоодон өтүүгө тийиш эмес. Бул учурда, тараптар оозеки макулдашууга экинчи катышуучу дароо батирдин бардык акчасын төлөп берет. Иштеп чыгуучу келечекте курулушка үлүштүк катышуунун негизги келишимин түзүүгө милдеттенет. Акционер бүтүмдүн туура аткарылганына ишенет. Бирок бул "боз" схема документти мыйзамдын алкагынан гана чыгарат.
Мына дагы бир популярдуу маневр. Иштеп чыгуучу сатып алуучу менен келишим түзөт, анын предмети акционерге мүлктү өткөрүп берүү милдеттенмеси эмес, башка нерсе: инвестициялык ишти каржылоо, жайды талап кылуу укугун өткөрүп берүү жана ушул сыяктуулар. Башкача айтканда, документтин бүтүндөй маңызы анын мазмуну менен аныкталат. Ал эми акционердин талабы боюнча сот аны жараксыз деп табышы мүмкүн, анткени чындыгында документ № 214 мыйзамга ылайык жоопкерчиликтен качуу максатында түзүлгөн.
Эртең менен - регистрация, кечинде - акча
Келишим анын маалыматтары Росреестрге киргизилгенден кийин гана күчүнө кирди деп эсептелет. Ушул учурга чейин, иштеп чыгуучу акча кабыл алууга укугу жок. Демек, бул учур документте катталышы керек. Кызматкерлердин документтер кийинчерээк “бүт тополоңдо” катталат деген сөзүнө ишенгендин кереги жок, бирок курулушка азыр акча керек. Сейрек учурларда, мындай кепилдиктер чындык. Ар бир документти өзүнчө палатага өткөрүп берүү көп убакытты талап кылат. Бирок кардарды алдап коюшу мүмкүн. Ошондуктан, аны коопсуз ойноп, үлүштүк бүтүм катталганга чейин күткөн жакшы.курулуш. Иштеп чыгуучу алдын ала төлөөнү талап кылышы мүмкүн. Бирок бул учурда ушул объектиге ушундай эле жол менен түзүлгөн келишимди көрсөтүүнү сураныңыз. Катталган документте мөөрү, мөөрү, Розестранын жооптуу адамынын колу жана номери бар. Эгерде транзакция ипотекадан түшкөн каражаттын эсебинен төлөнсө, анда бул оорчулуктун мөөрү менен ырасталышы керек.
Көп учурда иштеп чыгуучулардын өздөрү мыйзамды айланып өтүп, иш кагаздары аягына чыга электе акча алууну каалабайт. Бирок бул учурда аларга кошумча кепилдик керек. Мисалы, банктагы ачык аккредитив. Кардар келишимге кол коюу учурунда ага акча каражатын салат. Бирок иштеп чыгуучу үй курууга үлүштүк катышуу катталгандан кийин гана аларга кирүү мүмкүнчүлүгүн алат. Бул чара бир эле учурда кардардын төлөө жөндөмдүүлүгүн кепилдейт жана мыйзамды сактоого мүмкүндүк берет.
Объектти иштеп чыгуучудан кабыл алуу
Батирди пайдаланууга берүү баскычында үлүштүк курулуш жөнүндө эмнени билишиңиз керек?
Биринчиден, бул процесске ойлонуу менен мамиле кылуу керек. Документтерге кол коюудан мурун бардык суроолорду тактаңыз. Бардык аныкталган кемчиликтер объекттин талапка жооп бербөө актысында жазуу жүзүндө чагылдырылышы керек. Турак жайды кабыл алуу жана өткөрүп берүү документине кол коюлган учурдан тартып куруучунун мыйзам боюнча милдеттенмелери аткарылды деп эсептелет. Катышуучу кемчиликтерди бекер четтетүүнү же бүтүмдүн баасын төмөндөтүүнү талап кылууга укуктуу. Эгерде кемчиликтер эксплуатация учурунда аныкталган болсо, анда иштеп чыгуучу аларды жоюу үчүн кардарга компенсация төлөп берүүгө милдеттүү.
Экинчиден, ынандырууга алдырба. Төмөндө эң кеңири таралгандары бариштеп чыгуучулардын кардарга кысым көрсөтүүгө багытталган иш-аракеттер схемалары:
- алар бардык көйгөйлөр кийинчерээк чечилет деп ишендирип, документтерге кол коюуну суранышат;
- алар бардык дооматтарды чагылдырган “башка акт” түзүшөт деп ырасташат;
- иш кагаздарын жүргүзүү шарттарын бузган учурда, кардар объектти четке какканы үчүн айып пул төлөйт деп коркутуу.
Компетенттүү жардам
Көңүл буруш керек болгон көптөгөн нюанстар бар. Ошондуктан, бул бүтүмдүн ар бир этабында эмнелерди билүү жана эске алуу керек, бөлүштүрүлгөн курулуш үчүн документтерди кантип туура түзүүнү билген адистен жардам издеген жакшы. Адистештирилген адистер төмөнкү багыттар боюнча жардам беришет:
- Иштеп чыгуучуну тандоо, анын документтерин текшерүү.
- Документтерге кол коюу процедурасын коштоо: келишимдерди талдоо, мүмкүн болуучу тобокелдиктер боюнча кеңеш берүү, шарттарды өзгөртүү боюнча сүйлөшүүлөрдү жүргүзүү.
- Каттоо үчүн документтерди даярдап тапшырыңыз.
- Объектти кабыл алууда кардарды коштоп жүрүү, жайдын кемчиликтери, мөөнөтү, айып төлөө, анын ичинде сот тартибинде маселелерди жөнгө салуу.
- Документти токтотууну түзүңүз: төлөнгөн сумманын кайтарылышын, туумдардын алынышын, карыздык каражаттарды пайдалангандыгы үчүн пайыздарды, ошондой эле айыппулдан ашыкча чыгымдын ордун толтурууну контролдоо (адвокаттын кызмат көрсөтүүлөрү үчүн төлөм)). Окшош аймактарда алдын ала келишимди, инвестициялык келишимди, кредитти ж.б. бузууга жардам көрсөтүлөт.
Тыянак
Биринчи рынокто батирди үлүштүк курулушту толтуруу менен сатып алсаңыз болот. Трейдер эмнени билиши керек? Көптөгөн нюанстар. Адекваттуу карыз алуучуну тандоо эрежелеринен баштап, кабыл алуу актысы толтуруунун өзгөчөлүктөрү менен аяктайт. Андыктан, операциянын бардык этаптарында кардарды коштоп жүргөн тажрыйбалуу юристтин кызматынан пайдалануу жакшы.
